卖二套房个人所得税

各位粉丝：

昨天，财政部和国家税务总局联合发文，对卖房再买房实行退税政策。

根据新规，从明天起到明年年底，对出售自有住房并在出售后1年内在市场重新购买住房的，已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

这项新政昨天公布后，【京房字】微信群里的讨论非常热烈，大家都非常关心这项政策具体如何执行，今天就来给大家详细分析解读一下。

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昨天没看到原文的，先看一下原文。

那么个税到底有多少？这项优惠能省多少钱？

具体到北京来说，二手房交易个税是这样计算的，如果是满五唯一的住房，交易是免征个税的。

对于非满五唯一的住房，交易时个税计算是两种方式，如果能追溯到购房原值的，按照增值部分也就是差价的20%交纳个税。

如果无法追溯购房原值的，则按照总价的1%交纳个税。

如果一套原值300万的房子，以600万元出售时，按差价的20%交个税那就是60万元。

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下面是大家关心的具体实操问题。

首先，是执行新政的时间问题，也就是到底什么时间段的置换交易可以享受到这项优惠政策。

从两部门的公告看，执行的时间段是从今天起，到明年年底。

那么在这个时间段内卖了自有住房，并在1年内再购买一套住房，就可以享受退税政策。

昨天群里很多粉丝问了，我之前卖的房子，比如今年6月卖房，然后在10月再买房，既然是政策的形式是退税，那么我6月卖房是交的个税能否退税？

我们了解到，这样是无法享受退税的。享受退税的是今天起到明年年底前，出售住房和再买入住房都要在这个时间段里才行。

国家税务总局昨天晚间发布的细则中也明确，是在此期间出售自有住房并在1年内再买房的。这里用的是“并”字，也证实了卖房也要在这个时间段。

其实逻辑也很简单，这样执行的话，促进的是卖和买两笔交易，显然对增加市场活跃度，促进交易更加有用。

具体的界定是以网签时间为准还是以交税时间为准，昨晚税务总局也明确，出售现住房的时间，以卖房时个税的完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以契税的完税时间或房本登记时间为准；新购住房为新房的，以在网签合同备案的时间为准。

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其次是现住房转让金额和新购房金额如何界定的问题。

公告中对于再购房如果是新房，界定很清晰，是网签备案价格。但对于原住房、以及新购房如果是二手房的话，公告里原文是“房屋转让的成交价格”，这样界定就有具体实操带来的区别了。

因为大家都知道，目前二手房交易中有不少是“阴阳合同”，为了避税，网签价格和实际成交价格是不同的，网签价格一般会做低。当然，“阴阳合同”是违规的，但的确也是大量实际存在的。

那么究竟是按照什么价格，昨晚税务总局公布的细则中也进行了明确。

现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。

所谓核定计税价格，就北京而言，是最低计税价和网签价孰高的原则来确定。

这个价格主要是用于计算再买房金额是否大于现住房转让价格，至于具体到退税金额来说，还是按照卖房时交了多少个税为准，交多少就按标准退多少。

当然，由于有了再买房金额是否大于现住房转让价格这项标准，一些新购房的网签价格会更贴近实际成交价格，毕竟如果刻意做价格很低的阴阳合同，就不一定满足这项条件了。

具体的退税手续，税务总局也明确，前往原先交税的交易大厅办理，除了填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》外，还要提交纳税人身份证件；现住房的房屋交易合同；如果新购住房为二手房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；如果新购住房为新房的，提供网签合同及其复印件。

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还有一些粉丝提出，按照法律法规，二手房交易的个人所得税，是由卖房者来交纳的。但实际上，这个税负在交易过程中，大都转嫁给了买家。那么就带来一个问题，退税是退给卖家，而实际支付了税款的买家拿不到。

其实这个对于交税退税本身流程并没有影响，在当时交税时，税务系统中显示纳税人就是卖家，那么退税自然就退给纳税人了。

而且，刚才说过，是从今天起卖房再买房才执行，不涉及以往的问题，那么也不会溯及过往交易的纠纷，也就不会存在之前的交易，买家已经支付了个税的钱，现在又要找卖家退回来的情况。

真正的影响是，从今天起的二手房交易，会迎来一个很大的变化，那就是个税既然能退税了，那么这部分钱卖家和买家在交易中就需要先协商好了。

有些二手房交易，卖家是把个税的钱增加到房款中，把卖房的价格提高了，那么是不是就需要协商既然个税的钱没了，那么房款是否可以降一些。

有些二手房交易，卖家是把个税转嫁给买方，那么买家和卖家是否就要协商，因为将来是退税的，而且是退到卖家的账户里，那个税这部分金额，是否就应该是卖家来实际支付。

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最后再分析一下粉丝们关心的，这项政策对于房地产市场的影响。

尽管近期关于在税收方面施行优惠政策，促进房地产交易的呼声比较高，但可以说昨天公布的这份公告还是挺突然的。

其实这份公告可以联系此前一天央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策一起来看。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

可以说，在这两项政策公布之前，关于楼市调整方面的政策还都是各城市“各自为战”，但从实际情况来看，似乎各城市的这些调整收效并不明显。

而无论是前天央行、银保监会的通知，还是昨天财政部、税务总局的公告，都是从全国层面上的动作。

而且，这两项调整，无论是房贷利率下限，还是房屋交易税费，也都是地方政府没有自主权的，必须从国家层面给出一个原则。

房地产调控涉及多方面的措施，比如行政、法律、金融、财税等等。这两项政策，集中在金融、财税等调节手段，并没有涉及到行政手段。从这两项政策的发文部门来看，也都没有作为房地产市场的主管部门住建部。

说到具体的影响，目的就是为了增加房地产市场的活跃度，促进交易，前面也说过，从执行的方式是退税来看，和一卖一买两笔交易都有关，就是为了更多的起到促进交易的目的。

至于成效，其实从购房者来说，个税退税能享受到的优惠还是挺多的，在北京有的二手房交易，个别交易个税甚至能达到一百多万。而且原本是满五唯一才能免个税，这次的优惠政策下，不满五唯一的住房也可以享受到退税，那么就能促进哪些不满五唯一的房子拿到市场上交易，所以还是对市场能起到促进作用的，但具体能有多大，还要等待实践的检验。